Preisexplosion: Wohnraum in Wien wird knapp

Wien zählt zu den lebenswertesten Städten der Welt. Das zeigt sich auch an der hohen Bevölkerungsdichte, die stetig weiter steigt. Doch es gibt auch eine Herausforderung: Das Angebot an Wohnraum ist begrenzt. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren stark gestiegen, sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Dies ist unter anderem auf eine hohe Nachfrage, eine geringe Bautätigkeit und fehlende Förderungen zurückzuführen. Eine Publikation von EHL zum Wiener Wohnungsmarkt 2023 und ein Artikel aus der Kronen Zeitung geben einen Überblick über die wichtigsten Zahlen zu Stadtbevölkerung, Wachstum, Wohnbau und Zukunftsprognosen. Wir haben diese für Sie zusammengefasst.

Wohnungsmarkt in Wien – die Fakten

Im September 2023 verzeichnet Wien rund zwei Millionen Einwohnerinnen und Einwohner – deutlich mehr als in den letzten Jahren. Das Wachstum nimmt kontinuierlich zu, zusätzlich sind im Jahr 2020 rund 21.000 Menschen in die Hauptstadt zugewandert. Diese kommen größtenteils aus der Ukraine. Die Einwohnerzahl wächst allerdings nicht nur durch Zuzug, auch eine steigende Lebenserwartung der Wiener Bevölkerung trägt dazu bei. Dass immer mehr ältere Menschen die Stadt beleben, hat auch Einfluss auf den Wohnungsmarkt und vor allem auf die Wohnsituation, die an diese Zielgruppe angepasst werden muss.

Bis zum Jahr 2080 wird mit einem Wachstum von 26 Prozent gerechnet. Damit würde die Einwohnerzahl Wiens auf 2,4 Millionen steigen. Die Statistik zeigt auch, dass die Zahl der Einpersonenhaushalte stetig steigt, die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,8. In den Außenbezirken ist sie höher, dafür sind die Wohnungen im Durchschnitt kleiner. Das bedeutet aber, dass in Zukunft kleinere Wohnungen nachgefragt werden. Prognosen bis 2060 sagen einen Anstieg der Einpersonenhaushalte von 18 Prozent voraus. In Wien gibt es daher einen Trend zu kleineren Haushalten, der zu einem erhöhten Bedarf an neuen Wohnungen führt. Um diesen Bedarf zu decken, soll die Bautätigkeit in der Stadt erhöht werden.

Über die Anzahl der Gründerhäuser in Wien liegen keine Daten vor. Es wird geschätzt, dass diese circa 18 Prozent des Wohnungsbestandes ausmachen und sich überwiegend in der Innenstadt befinden.

Weniger Baubewilligungen und hohe Mieten

Obwohl die Nachfrage an Wohnungen in Wien enorm ist und auch in Zukunft weiter steigen wird, steht immer weniger Wohnraum zur Verfügung. Gerade in den Jahren 2021 und 2022 wurden weniger Baubewilligungen erteilt als in den Jahren zuvor. Auch zukünftig wird sich die Wohnraumsituation in Wien in den nächsten Jahren verändern. Während dieses Jahr noch 15.820 Wohnungsfertigstellungen zu verzeichnen sind, sinkt die Bautätigkeit ab 2024. Da liegen die Erwartungen bei 12.139 fertiggestellten Einheiten. Diese werden bis 2025 um 53 Prozent zurückgehen. Somit kann nur noch mit höchstens 7.500 Wohneinheiten gerechnet werden. Gründe dafür könnten die hohen Baupreise und Finanzierungskosten sein. Auffällig ist, dass weniger neue Wohnungen gebaut werden, die nicht öffentlichen gefördert werden – das bedeutet ein Rückgang von frei finanzierten Wohnungen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist vor allem in den inneren Bezirken stark gestiegen. Das Angebot ist jedoch knapp und die Preise sind hoch. Pro Quadratmeter müssen Bewohner für eine neue Dachgeschosswohnung im ersten Bezirk zwischen 17 und 23 € pro Quadratmeter bezahlen.

Die Zukunft des Wohnens in Wien: Das sind die Herausforderungen

Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot an Wohnungen stellen die Stadt Wien vor einige Herausforderungen. Vor allem, wenn man bedenkt, dass die Einwohnerzahl in Zukunft weiter steigen wird – und das nicht wenig. Um das Verhältnis zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage wieder ins Gleichgewicht zu bringen, sind folgende Maßnahmen erforderlich.

Es ist vor allem eine Umwidmung nötig, durch die Flächen und Wohnraum neu strukturiert werden, um besser genutzt werden zu können. Auch die Baubewilligungsverfahren beeinflussen die Verfügbarkeit des Wiener Wohnraums. Sie bestimmen, wie schnell und wie viele neue Wohnungen geschaffen werden können. Dauern die Prozesse zu lange, kommt es zu einer Verknappung und Verteuerung von Wohnraum.

Insbesondere im inneren Bezirk bedarf es einer gezielten Verdichtung, um den vorhandenen Raum besser zu nutzen und mehr Wohnraum zu schaffen. Dies kann zum Beispiel durch den Ausbau von Dachgeschossen oder die Aufstockung bestehender Gebäude geschehen. So können mehr Wohnungen angeboten werden, ohne neue Flächen zu verbrauchen. Aber auch der Raum zwischen bestehenden Gebäuden muss durch Nachverdichtungsmaßnahmen bebaut werden, Baulücken müssen geschlossen und Anbauten errichtet werden. Auch alte, leerstehende Gebäude müssen wiederbelebt werden.

Natürlich sind auch die Rahmenbedingungen zu berücksichtigen, welche die Entwicklung von innerstädtischen Wohnimmobilien beeinflussen. Zum einen sind dies örtliche Gegebenheiten wie die Bodenbeschaffenheit, die Ausrichtung eines Gebäudes oder der Denkmalschutz. Zum anderen zählen die Attraktivität und Erreichbarkeit eines Standortes, wie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen oder kulturellen Angeboten. Diese Faktoren bestimmen die Eignung eines Standortes für eine bestimmte Wohnform und die Kosten und Nutzen einer Nachverdichtung.

Neuen Wohnraum erschaffen durch Revitalisierung

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